תקציר

אודות התכנית

כחלק ממעבר מחנות צה"ל לנגב, הוחלט לפנות את מחנה סירקין. במסגרת זו נערכה למחנה תכנית שלד אשר קבעה את עקרונות התכנון של התכניות המפורטות וכן את שלבי הביצוע, מסמך סביבתי זה הוא חלק מתכנית מפורטת תמ"ל 1076 אשר עתידה להוות את שלב א' בפיתוח מחנה סירקין. התכנית מוצעת בחלקו המערבי של המחנה ומכילה את חלקו הארי. במסגרת תכנית זאת עתידות להתאשר 8,068 יח"ד, 300,000 מ"ר לתעסוקה ולמסחר וכן שטחים פתוחים נרחבים בעיקר בסמיכות לנחלים שילה ומזור העוטפים את התכנית.

המסמך הסביבתי הוכן ומוגש ע"ס הנחיות של יועץ הותמ"ל מתאריך 20.8.2017 וכן הנחיות בנושאי רעש מתאריך  29.4.18. הקו הכחול עבר שינויים במהלך הליך התכנון, בתרשים זה הקו הכחול מופיע בגרסתו האחרונה ששונה באופן מינורי מיתר תרשימי המסמך הסביבתי.

בחינת חלופות

לאחר שתכנית השלד התוותה את מסגרת החלופות ועקרונות התכנון. במהלך התכנון נבחנו שתי חלופות עיקריות אשר עונות על  עקרונות תכנית השלד למחנה.

חלופהA , בחלופה זו הרובע נבנה סביב רחוב ראשי צפון-דרום אשר סביבו עירוב שימושים.

חלופה B, בחלופה זו הרובע נבנה בטבעת רחובות מרכזית המכילה בתוכה את מרבית השימושים המעורבים ברובע.

החלופות עסקו בפריסת המרקם הבנוי, בשטחים פתוחים, בשטחים לתעסוקה, בתחבורה, בניקוז, ובמיקרואקלים.

בשקלול ההיבטים השונים של החלופות – חלופהB  קיבלה ציון במעט יותר גבוה מחלופה A, אך חלופה A נבחרה כחלופה המועדפת זאת מפני שניתן להטמיע בה את מרבית יתרונות חלופה B דבר אשר הינו בעייתי באופן הופכי.

ייעודי ושימושי קרקע

ייעודי ושימושי הקרקע בתחום התכנית או בקרבתה קשורים בעיקרם למגורים, לשטחי חקלאות וכן לנחלים הזורמים בקרבת התכנית.

ייעודי קרקע – ברמה הארצית, עורק ניקוז ראשי – נחל שילה ועורקי ניקוז משני – נחל מזור ונחל הירקון לפי תמ"א/ 34/ ב/ 3. על פי הוראות התמ"א יש לשמור מעורק ניקוז ראשי 100 מ' ומעורק ניקוז משני 50 מ'. כמו כן התכנית ממוקמת באזור רגישות גבוהה למי תהום. משמעות הייעוד היא שבהכנסת שימושים בעלי פוטנציאל זיהום לתחום התכנית יש צורך בהכנת נספח הידרולוגי ובאישורו. נחל שילה נמצא בייעוד לנטיעות בגדות נחלים.

ברמה המחוזית, התכנית נמצאת בתחום תמ"מ/ 3/ 21 – לפי תשריט התמ"מ בתחום התכנית ישנם הייעודים הבאים "אזור חקלאי/נוף כפרי פתוח", "אזור פיתוח עירוני" ו"אזור נחל וסביבותיו". משיקה לתכנית תמ"מ/ 3/ 10 – הקובעת את השימושים באזור נחל הירקון ויובליו, ומדייקת את תמ"מ/ 3/ 21.

ברמה המקומית – התכנית ממוקמת בייעודי קרקע מאושרים לחקלאות ובסמוך אליה ישנם ייעודים עבור מגורים.

תשריט התב"ע בגרסתו האחרונה מופיע בתרשים 2.3.3.4 (גרסה מופקדת ותקפה)

שימושי קרקע – השימושים בתחום התכנית בעיקרם קשורים לפעילות הצבאית של מחנה סירקין. חלקה המזרחי של התכנית עובר בשטחים חקלאיים ועתיד לחצות את כביש 6 והמסילה המזרחית. בקרבת התכנית ישנם תעשייה, מגורים, ספורטק, שטחי חקלאות ושטחים פתוחים.

תשתיות

עיקר התשתיות הקיימות בתחום התכנית מרוכזות בחלקה המערבי, בתחום פארק נחל מזור המתוכנן. בחלקה זה של התכנית עוברים: קו מי שתיה של מקורות 80", קו ביוב ראשי, שני קווי דלק (אחד של קמ"ד ואחד של קצא"א). חלקה המזרחי של התכנית חל בתחום רדיוס מגן ב' של קידוח מי שתייה, וכן, במרכזה ובחלקה הצפוני חל רדיוס מגן ג' של קידוח מי שתייה נוסף.

ניקוז

תת הקרקע בשטח התכנית מורכב משכבות חמרה, חול וחרסית. פני השטח ישתנו עם מימוש התכנית משטחים פתוחים עם מעט יחסית של משטחים ומבנים לתכסית אורבאנית צפופה המלווה בשטחים פתוחים. הנחלים המצויים וגובלים במתחם התכנית הינם נחל שילה, מזור ועזר. בדרך כלל מתקיימת הגישה להחדיר ככל הניתן לאקויפר את מי הנגר העילי, זאת על מנת ל"הרוויח" את המים באקויפר וכן להפחית עלויות במערכות ניקוז מפותחות והצפות ונזקים במקרה שאינן מפותחות.

במקרה הנדון בגלל פוטנציאל זיהום הקרקע (והמים) המתקיים במחנה סירקין על פי ממצאי הסקרים ההיסטוריים, יש לעשות המירב ע"מ להשהות ולהעביר המים למערכות הניקוז ולא להחדירם לתת הקרקע. זאת למרות מהלך השיקום הנרחב שסביר שיתקיים טרם בנייה במקום וגם בגלל סווג תת הקרקע כאקויפר ברגישות א . תכנון הניקוז מציע סדרה של אמצעים להשהיית נגר ובכללם ברכות השהייה בשטחים פתוחים, השהיית נגר בחצרות, ריצוף באבן משתלבת מחלחלת,  השהיית נגר לאורך הרחובות באלמנטים וגינון שונים. עפ"י החישובים לא צפוי לגדול העומס על הנחלים השכנים.

תנועה ותחבורה

במסגרת תכנית זו הוכנה בחינת השפעה תחבורתית (בה"ת) עבור תוספת של 12,000 יח"ד (הבה"ת כלל גם את תכנית סירקין ב' המזרחית ), זאת גם משום התלות המאוד גדולה של תכנית סירקין ב' אשר תלויה בתכנית הנוכחית על מנת לחברה לדרכים סביבה. במסגרת בחינה זו נלקח תחום השפעה שכולל את המרחב בין כביש 444 במזרח, דרך 40 במערב, כביש 5 בצפון וכביש 471 בדרום. ההשפעה הבולטת של התכנית על פי הדו"ח עתידה להיות בחיבור בין כביש 40 לכביש 483 ואזור החיבור בין 4713 לכביש 40 הקיים.

במסגרת הרחובות השכונתיים נעשה מאמץ לתעדף תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים, זאת גם על ידי רשת מעברים ירוקה המאפשרת מעבר נח ממקום מקום בתוך השכונה ומחוץ לה וכן מיתון תנועה ברחובות הראשיים. של התכנית בהם גם מתוכנן עירוב שימושים.

ערכי טבע ונוף

האזורים העיקריים שנשמרו במחנה הינם האזורים הסמוכים לנחלים שילה ומזור, נחל שילה משמש כמסדרון אקולוגי אזורי עבור בעלי חיים ומיני צומח רבים. התכנון רואה את נחל שילה כבעל חשיבות רחבה הרבה מעבר לתכנית ומשמר את מרחב הנחל כאזור אקסטנסיבי עם התערבות מינימלית, זאת על מנת לשמר את ערכו.

בסמוך לשטח התכנית קיימים שני ריכוזים של הצמח "זמזומית ורבורג", זהו גאופיט אשר נחשב לנדיר ואנדמי ויש להעתיקו ולשמרו. בנוסף ישנה ערכיות גבוהה בתחום חורשת האקליפטוסים בחלקה הדרומי של התכנית.

בתכנית יש מס' רב של עצים, במסגרת סקר העצים מופו 6,130 עצים בוגרים). התכנית מייעדות לשמר מעל 3,400 עצים בוגרים.

התכנון הנופי מציע לקיים "ווילונות ירוקים" שימומשו ע"י אזורי חייץ צמחיים בין השכונות הקיימות מדרום וממערב לבין השכונה. ע"מ שלא לקיים מופע אגרסיבי בפאות השכונה כלפי הבינוי השכן – מתוכננת בנייה בגובה דומה לשכנים בשולי השכונה ועלייה בגובה של המבנים כלפי מרכז השכונה.

איכות אוויר ומיקרואקלים

סביב התכנית ישנם שפע של תחנות ניטור תחבורתיות וכלליות. בשנים האחרונות לא היו חריגות מהתקן השנתי במזהם חנקן דו-חמצני ומעט חריגות בתקן השעתי. מבחינת חלקיקים נשימים (2.5PM) היו מספר חריגות בכל שנה בריכוז השעתי וכמעט שלא היו חריגות בריכוז השנתי.

הרוחות הדומיננטיות באזור התכנית הינן בכיוונים מערב ומזרח. כאשר ישנה כמות גדולה של רוחות חלשות.

מהנתונים ניתן ללמוד כי עיקר הרוחות באזור התכנית הן בכיוון כללי מזרח-מערב ואיכות האוויר הכללית הינה סבירה ומתאימה לערכים עירוניים בישראל.

בדיקת מודל איכות אוויר העלתה כי צפויה איכות אוויר סבירה בכל הקולטים שנבדקו בסביבת התכניות, למעט חריגות צפויות לפי התרחישים העתידיים בבתי המגורים הקיימים הסמוכים לכביש 444 וכביש 6 בראש העין (נושא ראש העין מתואר במסמך הסביבתי לכביש הרוחב) ובמבנים המתוכננים בדרום השכונה, בצידי כביש 4713, בניהם בתי מגורים. עפ"י המודל לא נמצאו חריגות לשכונת "עמישב" מדרום. יצוין כי חריגות איכות האוויר בבתי ראש העין מתקיימות בכל תרחיש כתוצאת גודש התנועה בכביש 444 ולא כתוצאה מכביש הרוחב.

לאור ממצאי חישובי הפיזור לחלקיקי 2.5PM, הומלץ לשנות את ייעוד השטחים הרלבנטיים בדרום השכונה המערבית של סירקין לייעודים לא רגישים כגון מסחר/תעסוקה. 

נושאי מיקרו אקלים נבדקו באופן כמותי בנושאי הצללה ואיכותני בנושא זרימת רוח. נמצא כי השכונה תצליל שטחים פתוחים וחזיתות מבנים באופן משביע רצון אך לא תגיע לסף שהוגדר בהצללת מדרכות בקיץ – זאת בגלל הצורך באזורים חשופים סביב כיכרות ומעגלי תנועה.

בהערכה האיכותנית לשדה זרימת הרוח נקבעו מספר אתרים המוצעים לבחינה כמותית לעת היתר הבנייה.

אקוסטיקה

במסגרת הדו"ח האקוסטי נערכו מדידות רעש מכבישים קיימים, בשולי התכנית המוצעת. נערך חיזוי מפלסי רעש לבתים קיימים בשכנות לתכנית המוצעת וגם לבתים המתוכננים ברובע סירקין מהכבישים הבאים:

• כביש 40 עוקף, שגובל בתכנית מצד מערב ועובר בעיקר במנהרה עם פירי אורור קצרים, בהם המנהרה פתוחה כלפי מעלה (לא מקורה).
• כביש 4713 בדרום התכנית המתוכנן לשינוי תוואי במסגרת התכנית.
• דרך עירונית מאספת דרום-צפון שחוצה את השכונה.
• דרך עירונית מאספת מזרח-מערב שחוצה את השכונה ותגיע במזרח לכביש 444 סמוך לראש העין.

בנוסף לכך, נערכה בדיקת רעש קיים ל:

• מבני מגורים קיימים לאורך כביש 4713 החל מצומת סירקין ועד לגבול המזרחי של התכנית.
• מבני מגורים בצומת סירקין.
• מבני מגורים בראש העין ביחס לרעש מדרך עירונית מאספת מזרח-מערב שתתחבר לכביש 444.

לפי תוצאות חיזוי הרעש לכל הקולטים, למעט קולטים לאורך כביש עוקף 40  וקולטים בראש העין, צפויות חריגות בחזיתות בתים הפונות לכבישים וגם בחזיתות צדדיות, כאשר החריגות משתנות בתחום רחב מאוד. כיוון שהתכנית חלה בתחום שטח עירוני אין אפשרות להפחית רעש באמצעות קיר אקוסטי, יידרש טיפול דירתי בשלב התכנון המפורט.

זיהום קרקע

בשנת 2015 הוכן  סקר היסטורי בפני זיהום קרקע למחנה סירקין. הסקר בחן את עיקרי הגורמים המזהמים במחנה, נמצא חשד לזיהום נרחב לזיהום מדלקים מתכות, חומרי נפץ ועוד. בשנת 2018, נערכה השלמה לסקר ההיסטורי בבסיסים הפעילים שהתאפשרה הכניסה אליהם. נמצאו ממצאים נוספים בשני בסיסים אשר נסקרו באופן חלקי בסקר ההיסטורי מ-2015, הממצאים העדכניים ממקדים ומציעים תכנית דיגום שמאחדת ממצאי שנת 2018 ושנת 2015.. יש עדיין מספר מתחמים לא גדולים בשטח מחנה סירקין אשר טרם נתאפשרה הסקירה בהם ויש לסקרם ולחקרם טרם היתר בנייה.

ברור כי יהיה צורך במהלך משמעותי של שיקום ואולי גם החלפת קרקע טרם בנייה. לא ידוע בהווה אם זוהמו גם מי תהום בנוסף לקרקע.

לסיכום

תכנית סירקין מציעה תוספת משמעותית ביותר של ייעודי שטח למטרופולין בכלל ולעיר פתח תקווה בפרט. פיתוח המתחם מהווה אתגר מבחינות רבות – שיקום הקרקע ממזהמים בפרק זמן סביר, שמירת שטחים פתוחים, ערכי טבע ובפרט הגנה ואף שיפור של המסדרון האקולוגי החשוב לאורך נחל שילה. יהיה צורך במיגון דירתי בפני רעש לחלק ניכר מיחידות הדיור בשכונה ואף לחלק מהבתים הקיימים המשיקים מדרום לשכונה.

הוצעו פתרונות תחבורה ציבורית משופרים ביותר לעומת ההווה בו כבר מתקיימת עקה תחבורתית בשעות השיא באזור. הוצעו פתרונות ומדיניות פיתוח בר קיימא על פי פרוטוקול "שכונה 360". יישום ההוראות המוצעות בפרק ה ייטיב עם השכונה ותושביה.