שדה דב

תקציר

מתחם שדה דב, המצוי בחלקה הצפון מערבי של העיר תל אביב, הוא השטח המשמעותי לפיתוח בתחומי העיר תל אביב, בנוסף על תוכנית 3700 בואכה הרצליה. רובע שדה דב המתוכנן משתרע על פני שטח של כ-1,600 דונמים. כיום, פעיל במתחם שדה התעופה בשטח של כ-800 דונם, וכן פתוחים לציבור רצועת חוף ושטחים פתוחים. תוכנית המתאר של תל אביב קובעת את שטח שדה דב כשטח לתכנון בעתיד.

אזור שדה דב הינו מתחם בעל היבטים היסטוריים רבים; צליחת צבאות בריטניה את הירקון במלחה"ע הראשונה, הקמת תחנת הכוח שהחלה בשנת 1937 והחלה לספק חשמל לעיר העברית הראשונה כשנה לאחר מכן, באותה שנה הוקם שדה התעופה לבקשת עיריית תל אביב דאז ואחר כך הופקע על ידי הבריטים לצורכי המאמץ המלחמתי, בשדה פעלו רוב שנותיו גופים אזרחיים וצבאיים זה לצד זה.

רובע שדה דב הינו למעשה ההזדמנות האחרונה לעיר לתכנן מהיסוד רובע עירוני חדש במהלך תכנוני מושכל וחדשני, ולספק דיור, מרחבים ציבוריים, מקומות עבודה, מקומות מסחר ותשתיות חברתיות המסוגלים לענות על צרכיה של עיר גדלה ומתחדשת.

ברובע מתוכננות להיבנות כ-16,000 יחידות דיור עם היקף אוכלוסייה צפוי של כ-41,000 נפש. ברובע מתוכננים גם: מסחר על פני שטח של כ-126,000 מ"ר; כ-2000 חדרי מלונאות במגוון סוגים; תעסוקה על פני שטח של כ-332,000 מ"ר; מוסדות ציבור על פני שטח של כ-155 דונמים; שטחים ציבוריים פתוחים על פני כ-470 דונמים; ומעגנה של כ-1,000 מקומות עגינה המבוססת על הגדלת מעגנת רדינג הקיימת. התכנון העיקרי של התכנית התקיים במקביל ללווי הסביבתי והכנת התסקיר. בצוות התכנית נכללו מגוון יועצי סביבה, קיימות, אקלים, ניקוז, תחבורה, כלכלה ועוד, במטרה לייצר מתווה תכנוני ייחודי, המשלב עקרונות פיתוח ברי קיימא וטכנולוגיות עירוניות חדשניות.

תסקיר ההשפעה על הסביבה נכתב על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה מתאריך 30.11.2015 שניתנו לפי החלטת הוועדה המחוזית, ועדכוניו מתאריך 11.4.2016. במהלך השנה האחרונה (2018) הוחלט להפריד את החלק הימי הכולל את המעגנה המורחבת ועורף המעגנה מתכנית זו. לפיכך, חלק ממשימות התסקיר שעוסקות במודלים ימיים לא נכללות בתסקיר זה ויוגשו במסגרת סטטוטורית אחרת.

תסקיר ההשפעה על הסביבה המוגש בזאת, בחן את הנושאים הבאים:

שימושי ויעודי קרקע בים וביבשה, שימושים וביקושים בים ובחוף, משטר הידרוגרפי, מאפיינים סדימטולוגיים ומורפולוגיים, איכות מי הים והסדימנט, מאפיינים גיאולוגיים וסייסמולוגיים, הידרוגיאולוגיה וניקוז, תנאי אקלים ומטאורולוגיה, בדיקת הגברת רוחות, הצללה, ערכי טבע, אקולוגיה וארכיאולוגיה, זיהום קרקע ומי תהום, סמיכות לתחנת הכוח רדינג, רעש, מבנים, מתקנים ותשתיות, ייצור אנרגיה מקומי,תנועת כלי רכב, הולכי רגל, אופניים וחניה, קיימות, חזות ונוף.

 

 

 

להלן יוצגו עיקרי הממצאים:

  • אודות המצב הקיים – ממזרח ובקרבת השטח המתוכנן קיימות השכונות "נופי ים" ו"ל' החדשה". נופי ים ("הגוש הגדול") גובלת בגבול תוכנית שדה דב, ישנה בנייה בחלק המערבי של נופי ים ול' החדשה. בשטח המתחם מתקיימת עדיין פעילות תעופתית אזרחית וצבאית (אפריל 2018), אזורי החיץ הירוק של הירקון מדרום, חוף ים בלתי מפותח עם רצועה רציפה של סלעי חוף שחלקם נושאים ערכי טבע, שטחים פתוחים שחלקם מופרים בצפון המתחם. טיילת במערב וחוף הרחצה תל ברוך מצפון.

סביבת התכנית רוויה בתשתיות; מדרום מתקן שאיבה ראשי של איגוד"ן וצינור עודפי ניקוז המוביל לתוך הים, תחנת כיבוי אש, מרכז תחבורה, מתחם לוגיסטי, ותחנת הכוח רדינג עם המעגנה וברכת ההשקטה של מי הקירור שלה. את תחנת רדינג מזינים צינורות גז טבעי בלחץ גבוה, בשטח הימי קיימים מקשרים ימיים למזוט ששימשו בעבר את תחנת הכוח.

  • הרקע התכנוני – תמ"א 35 מייעדת במתחם שדה דב מרקם עירוני, רגישות נופית סביבתית גבוהה ודרישה לשימור משאבי מים, תמ"א 37 איפשרה את הגעת צנרת הגז הטבעי וביטולו של תוואי אחר, תמ"א 10א3 ייעדה את מתחם רדינג השכן לייצור אנרגיה, תמ"א 13 ייעדה ייעודים שונים בשטח התואמים את חזונה אך יצקה תוכן בהם תמ"א 4/13 (שאמנם אינה מאושרת) אך מסדה מרחק של 200 מטרים מקו החוף לבנייה וחייבה את פארק החוף. תמ"מ 5 – תכנית המתאר של מחוז ת"א מציינת כי השטח לתכנון באחריות תמ"א 13 אך מגדירה את אופי האזורים סובבי הרובע "אזור עירוני בדגש מגורים", תשתיות שונות ומשפיעה בדרכה על תמהיל הייעודים ברובע.
  • חלופות התכנון – תפיסת התכנון נקבעה במידה רבה בעת הגשת ההצעה לתכנון בשלב התחרות התכנונית שקדמה לתחילתו. לעת התכנון נדונו חלופות רבות בנושאים – מעגנה, חופים, פארק חופי, פארק המסלול, מרקמי המגורים, תחבורה, תנועת הולכי רגל במרחב, אנרגיה, ניקוז, שדה זרימת רוח, הצללה ועוד.

גורם פיזי שהשפיע על היבטים שונים בתכנון היה הצורך להגביה את רום קרקע התכנית בכדי לאפשר חיבור בין הכבישים הקיימים בסביבת התכנית לאלו המתוכננים בה.

  • אקלים – מהלך הרוחות ברצועת החוף נשלט על ידי בריזת ים-יבשה כאשר בשעות הבוקר הרוחות נושבות מכיוון דרום-מערב וחגות בהדרגה, תוך כדי התעצמותן לצפון. סמוך לחצות הרוחות חגות באחת לכיוון מזרח–דרום-מזרח ונשארות במצב זה תוך כדי היחלשותן עד לשעות הבוקר המוקדמות.
  • איכות אויר – בנוסף להשפעות מתחבורה המקור העיקרי המשפיע על איכות האויר בשדה דב הינו תחנת הכוח רדינג. חיזוי איכות האויר לשכונה החדשה נעשה על בסיס נתוני התחנה הקיימת, באין תכנון תקף אחר בשלב זה. נמצא כי תחנת הכוח תשפיע באופן שולי על הולכי הרגל בשכונה אך תקיים ריכוזים גבוהים יחסית של מזהמי אויר לדיירי הקומות העליונות במגדלים. באם ישקלו בעתיד הקמת טורבינות בעלות מחזור משולב שגובה ארובותיהן יהיה "רק" 80 מ' יתכנו חריגות מהתקן הסביבתי השעתי לחנקן דו-חמצני במגדלים הקרובים להן.
  • רעש – צפויה חריגה ממפלסי הרעש המותר במבנים הסמוכים לכבישים הראשיים. כל הקומות בכל הבתים בשורה הקרובה לכבישים, חשופים לרעש חריג עם חריגה של 1-5.3 dB(A), או לרעש גבולי. לכן, מומלץ לבצע טיפול דירתי לחדרי מגורים וחדרי שינה לכל הדירות בבתי המגורים בשורה הקרובה לכבישים, הפונות לכביש. לאחר ביצוע המיגון המומלץ מפלסי הרעש בתוך הבתים עם חלונות סגורים לא יעלו על 40 dB(A) כנדרש על ידי המשרד להגנת הסביבה. הטיפול הדירתי יספק עמידה בדרישות המשרד להגנת הסביבה גם במצב בו הרעש התחבורתי יגבר במידת מה. לא צפויות חריגות רעש בשכונה כתוצאה מפעילות תחנת הכוח במתכונתה הנוכחית.
  • זיהום קרקע ומים – בשטח התכנית התקיימה פעילות עם פוטנציאל לזיהום קרקע ומים משך כ-80 שנה. מפלסי מי התהום קרובים מאוד למפלס פני הקרקע אם כי הדעת נותנת שחלקם לפחות מלוחים. נערכו סקרים היסטוריים מפורטים ותכניות דיגום שהוגשו לרשות. האחריות על זיהוי וטיהור מלא של הזיהומים באמצעות חקירת קרקע מוטלת על החברה הממשלתית לשירותי איכות סביבה. הליך חקירת הקרקע וטיהורה יתקיים במקביל להתקדמות הליכי התכנון ללא התליה, לפחות טרם אושרה התכנית.
  • ערכי טבע – תחום התוכנית מהווה חלק מן הרצועה המערבית של מישור החוף הכוללת מבחינה גיאומורפולוגית את חוף הים הסלעי מאוד, רכס הכורכר המערבי, וגבול מרזבת החוף. בתי הגידול נחלקים לשני סוגים עיקריים – כאלו המושפעים באופן ניכר מן הים, וכאלו פנימיים המושפעים פחות. הבשורות הטובות הן כי מושאר חייץ פתוח רחב וגדול בין קו המים למגורים, אך לעומת זאת בחלק המזרחי של התכנית יש להגביה באופן ניכר את מפלס הקרקע של התכנית ביחס למצב הקיים בגלל חיבורי כבישים לסביבתה, לא ניתן יהיה למרבה הצער לשמר אזורים ערכיים שאותרו בשטח המיועד להבנות. אזור הפארק החופי ישמר במידה רבה ויורחב כדי ליצור שטח ציבור פתוח וגדול לרווחת הציבור. תוכנית שדה דב רואה חשיבות עליונה בהבטחת מעבר תנועתי להולכי רגל ורוכבי אופניים בטיילת בכל שלבי ההקמה של התכנית, וכן לא יושפע השימוש בחוף הרחצה תל ברוך. בעתיד כאשר יתבצע החלק הימי של תוכנית שדה דב תהיה השפעה על ערכי הטבע בחוף הסלעי, חלקם יכללו בתחום המעגנה, חלקם יכוסו בחול או בפתרון אחר שיאפשר רחצה וכשליש מהם יושארו במצבם המקורי כאתר טבע עירוני. ההשפעות על בתי הגידול הימיים לאורך החוף ידונו בתוכנית המעגנה.
  • ניקוז – עקרונות הניקוז שננקטו בתכנית הינן השהייה בתהליכי הזרימה והשקיה מקסימלית של צמחיה בשטחים פרטיים וציבוריים. זאת ע"מ להפחית הוצאת נגר מהתכנית ולהפחית עומסים על מערכות הניקוז. בתכנית מאפיינים פיזיים שמקשים מאוד על חידור נגר בשטחה מכמה סיבות – פני מפלס מים אזוריים סמוכים מאוד לפני הקרקע אף שזו תוגבה, פוטנציאל גבוה לנוכחות זיהום מים וקרקע, כ"כ סביר כי המים בתת הקרקע מלוחים או מליחים בגלל קרבתם לים, עניין המפחית תועלות ההחדרה.
  • נוף – התכנית מקיימת "נימוס תכנוני" ביחס לשכונות הקיימות, נעשה מאמץ שלא להסתיר באופן ניכר מבטים לים של השכונות הקיימות ממזרח. בתכנית אלמנטים נופיים ניכרים – הפארק החופי, פארק המסלול שישמר במידת מה את רוח המקום, מעברים ירוקים רבים מאוד להולכי רגל, חתכי רחוב משולבי צמחייה.
  • אנרגיה – על בסיס ניתוח צריכת האנרגיה הרובעי הותר שימוש נרחב בפנלים סולריים לניצול משטחים העשויים לייצר אנרגיה. יותרו מערכות אנרגיה גיאוטרמיות מכל סוג, הקרבה של תחנת הכח רידינג מאפשרת ל"משוך" ממנה קווי גז טבעי בלחץ נמוך ע"מ להזין מתקני טריגנרציה המייצרים חשמל, מים קרים ומים חמים. זאת ע"מ לחסוך בצריכת חשמל ניכרת למיזוג וחימום. הוצעו אתרים בתכנית לפריסת מתקני גנרציה אלו שאינן נטולי בעיות במיקום במרקם מגורים צפוף, בשלב היתר הבנייה תיבדק ותותאם השפעתם הסביבתית המקומית.
  • קיימות – בצוות התכנון פעלו 2 יועצי קיימות אשר קיימו הליך מסודר של גיבוש נושאי הקיימות בחזית הידע של הדיסציפלינות השונות. נדונו והוטמעו הנושאים הבאים: בנייה בחומרי בנייה ידידותיים, התייעלות אנרגטית באמצעים פסיביים, מימוש אנרגיות מתחדשות ברובע, חיוב תשתיות חוסכות אנרגיה, מערכת פניאומטית לפינוי פסולת, צמצום בפסולות בעת ההקמה, קידום תחבורה ברת קיימא ע"י תשתיות לתנועת אופניים וכלי רכב אישיים, תקן חנייה 1 ליח"ד, עידוד הליכה רגלית באמצעות מעברים להולכי רגל, עידוד כלכלה מקומית, חסכון במים, נוחות המרחב הציבורי באמצעות צמחייה וצמצום אי החום העירוני. נקיטת פעולות של חוסן יישובי בתכנון הפיזי כהגנה בפני עליית פני ים, גלי צונמי ואוורור רחובות ביחס לכווני רוחות. נעשתה עבודה רבה בנושאי מיקרואקלים – אופטימיזציה של הצללה במרחב הציבורי ע"י בחינת חלופות הצללה רבות מאוד ממגדלים ובנייה מרקמית, הרצת מודל שדה זרימת רוח ואיכון נקודות הצפויים לרוח קיצונית וכוון פתרונות לתכנון המפורט.

לסיכום: תכנית שדה דב מהווה אתגר תכנוני וסביבתי מהמעלה הראשונה, בתכנית עסק צוות מגוון המביא לדיון את תוצריו שחלקם ערוך בתסקיר זה. בהתאם למסקנות התסקיר נצברו הידע והכוונים להנחיית תכניות מפורטות מתקדמות ברובע המגורים, התעסוקה והפנאי שדה דב.

תחומי פעילות

כללי

מיקום

שדה דב

שנה

נובמבר 2018

סטטוס

הסתיים

גלריה

מחשבון פסולת


בחר סוג בנייה

הכנס שטח מגרש

(מ"ר)

הכנס אחוז בניה

(%)

כמות הפסולת המשוערת בטון היא :

מעבר להודעה
1
שלום לך!
אשמח לענות לך על כל שאלה.
לך נשאר רק ללחוץ על הכפתור למטה לשליחת הודעה.
דילוג לתוכן